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郭海臣

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著名房地产专家,问世控股董事长,问世联盟轮值主席,问世咨询模式开创者,房地产运营营销模式缔造者,郭海臣思想社&郭海臣思想网创始人,英国Cognolink房地产经济顾问,金铃奖评选房地产业评委,国际旅游地产评委会副主任委员,全经联研究员。

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又发2个救市文件!救市阴险到无耻,不放过老百姓的最后一分钱.....  

2014-10-14 11:05:37|  分类: 财经时评 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       住建部、财政部、央行三部门今天发文:1.取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目,减轻贷款职工负担。另外,连续缴费6个月的职工就可以申请公积金贷款。?2.救市再落一子 央行放松开发贷款!?

  关于这次无耻救市,解读如下:

  1.三部门发文解读

  首先,发文只是个过场

  较少和取消行政收费,一直是中央政府“致力于”完成的目标。今年8月份,住建部已经全面建议取消该类收费,但是并未获各地相应,毕竟你的建议就是地方政府的腰包。此番,多部门联合发文,说明建议成真了。

  其次,信心大于内容

  取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目,减轻贷款职工负担。另外,连续缴费6个月的职工就可以申请公积金贷款。这些内容看似松绑和刺激力度很大,但仍然是属于购房者信心刺激政策,刺激更多的潜在购房者结束楼市观望、尽快买房。

  再次,地方尺度远不止此

  说实话,就刺激力度来讲,远不如一些地方制定的新刺激政策。比如武汉公积金中心就发出通知对拥有1套住房并已结清贷款的家庭再次申请购房贷款执行首套房贷款政策,首付由原先的七成变为最低三成。或许,可以把三部门的联合发文看成是风向标,地方政府看到风向标指向哪自然会有更大的刺激政策出台。

  最后,中央决心无耻救市

  不管你承认还是不承认,中央政府的态度至此已经非常非常的明确。具体到各个地方,虽然楼市房价走向会有差异,但楼市不会变的更差应该是一致的。而在一些热点城市,则可能会出现新一波的涨价潮,比如今天就有网站报道“央行房贷新政打破二手房僵局沪业主直接加码40万”。

  2.央行放松开发贷款解读?:

  《经济观察报》从央行营业部货币处获悉:央行对商业银行的开发贷限额管理制度已有松动,以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%,而现在,各大银行能够自由地调节开发贷总量。目前,央行已经把开发贷授信总量的权限下放至商业银行总行,商业银行可以重新启动新增开发贷款审批制度。而过去,四大银行甚至自发地进行月度性停贷和停止新增开发贷款审批。?“这意味着松动了开发贷的总量控制,也就是说,央行不再控制各大商业银行开发贷和贷款总额的比例,当然房地产商的存款和贷款的存贷比仍然是要坚守,若房企在银行存款是0元,想超前使用银行开发贷显然是不行的,就是从总量上给了商业银行部分权力。”?在这样的松动下,银行可以支配的开发贷的资金增加了,另一方面,原本严格限制的开发贷理财产品也悄悄松动。具体来说就是通过金融产品配置让开发商获得项目债以及理财产品,甚至向房地产公司的关联贸易公司提供流动资金的抵押贷款?央行制定的“开发贷限制令”确有松动,但商业银行在执行过程中采取了惜贷差别化政策,商业银行目前是支持一线城市和保障房开发贷,其他城市和领域要采取风险评估方式。中国农业银行总行、中国建设银行总行、中国工商银行总行人士确认了上述消息。

  ?重要说明:?央行放松开发贷款说明了一点:中国的救市,救得是开发商,救开发商救市救政府,从本质上说,再怎么救市,救的也不是老百姓……?实际是通过救市救活地方经济,进一步扣掉老百姓手里的最后一分钱。

  3.救市的最无耻武器:房抵押贷款证券化MBS

  ?MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来,形成一个抵押贷款的集合体(pool),利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券,并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。因此,MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者。举个例子。有人两年前北上广深厦首付30万买了一套100万的房子,基准利率借贷25年,利息约70万,本息合计140万,两年还款本金6万,利息6万,房子目前市值150万。这时银行把房子剩余按揭贷款64万打包成债券通过券商以低于房贷利率的收益率发行。券商认为评估市值150万,抵押借款仅64万,抵押品价值充足,评级为AAA,发行利率取下限5%发行。这样银行顺利地拿回了所有贷款本金,将风险转移到证券市场,同时每年可以获得固定的息差(房贷利率-MBS利率-发行费率)。?目前我国房屋贷款按揭余额约20万亿,其中超过3年期的约占90%。我相信绝大部分三年前购买的房产其评估市值早已远远超越剩余贷款余额。MBS若开闸,银行只需将这部分贷款余额的优良部分(比如前面例子中的北上广深厦)拿出来进行证券化发行,其发行规模理论上可超过10万亿。这将给中国房地产市场带来史无前例的变化,这就是房地产市场的金融化,房屋不再仅仅是居住品,同时变成了可以流通的金融产品。这将大大增强这个行业的金融流动性,提高其金融效率,大大降低这个行业的资金成本。银行通过MBS可以累积重新获得超过10万亿的流动性(这相当于多少次定向降准?),获得这部分流动性以后又可以再次进行房屋抵押放贷,再做成MBS,再放贷,如此循环,稳赚利差,乐此不彼。?

  有人问,要是房价不涨甚至下跌,MBS风险如何控制??这个风险没法控制,这个风险一旦发生救市次级贷危机,房价大跌,?有钱人及房奴投资的房产断崖式暴跌,让你一次亏个够,?间接的等于:您的财富又回到了国家金库?朋友们,不多说了,你现在买房,不是投资,是在给国家送钱,把自己的钱给国家,不够,再从银行贷款给国家,说文明点:你就是活雷锋;说直白点:你就是SB?

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