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郭海臣

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著名房地产专家,问世控股董事长,问世联盟轮值主席,问世咨询模式开创者,房地产运营营销模式缔造者,郭海臣思想社&郭海臣思想网创始人,英国Cognolink房地产经济顾问,金铃奖评选房地产业评委,国际旅游地产评委会副主任委员,全经联研究员。

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2014房企转型之路  

2014-09-08 17:42:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        楼市仍在寒冬中。

        相比中小房企“先保命要紧”、“银行说让我们死掉算了”,房企第一梯队还扛得住。一边是各地频曝鬼城,从呼和浩特到兰州击鼓传花式的松绑限购,一边是恒大有机豆油卖239元一桶、万科与淘宝合作等看似风马牛不相及的动作频频抢头条。一线房企们在做什么

        凤凰财经梳理了万达、万科、恒大、绿城等一线房企诸多看似不务正业的举动,发现其早已围绕房地产,上伸下延、左扩右张,纵横交错地为自己规划好了一张转型路径图。

2014房企转型之路 - 郭海臣 - 郭海臣

        转型早已开始

房地产行业并不稳定,在这次被媒体形容为“真的不一样”的下行趋势之前,波动早已有之。2008年,受众多紧缩政策打压,中国房地产已在生死边缘挣扎过一次。金融危机后,一轮4万亿资金刺激和调控政策的放松,中国房地产在2009超乎想象地反弹。从冷到热,从蛰伏到爆发,房企们愈发认识到政策的改变足以让这个行业短期震荡。于是,不同梯队、不同愿景的开发商们纷纷开始寻找方法,对抗住宅市场大起大落所带来的收益波动,并在不同的道路上逐渐分化。

于是,一张围绕房地产的转型路径图渐明,房企已经找到单纯开发销售之外的收益方法。凤凰财经梳理后,将其归纳为四个方向。即,纵向方面,向上游探索金融,下游开发房地产配套服务;横向方面,由一线向二三线城市下沉、寻路海外,并涉足房地产以外的其他行业,多元化经营。上伸下延、左扩右张,一个新的商业模式正在形成。而洪水猛兽般的互联网思维,又让房企经历了从最初营销环节的改变到如今经营战略的颠覆。转型更加没有退路。

 王健林立下万达房地产比重2020年降到50%以下,同时成为世界文化企业前10名的宏愿;万科提出成为未来城市配套商的目标,并在王石的带领下全然拥抱互联网思维;一向“唯快不破”的恒大,在地产业放慢了速度,却在多元化道路上突飞猛进,从足球队、矿泉水到粮油、牧业,让人眼花缭乱;而绿城则走上了轻资产模式,并把房地产B2B电商发展得有声有色。当然,它们只是众多房企转型的缩影。

上伸:借金融丰富资金

资金流的充沛和资金链的稳定对开发商的重要性不必多言,转型路上,资金更加重要。拓展金融最直接的方式就是入股银行,随着民营银行政策的放开,开发商进入这一领域更加容易。同时,入股银行业意味着房企融资更加方便。从2009年开始,绿地、万科、华润置地等陆续打通银行融资渠道,或控股或入股,进军银行业。

 除此之外,金融板块也成为房企的盈利点。不少房企都涉足了包括金融控股集团、小额贷款、金融租赁、产投基金等业态。如王健林曾公开表示“地产的核心就是金融、货币问题,万达今年会组建金融产业集团。”

 冯仑也在引导万通向“美国模式”转型,让万通成为金融服务型地产公司,先后了成立四只基金,专门用于房地产开发等方向的投资。同样学习“美国模式”的还有万科,今年3月份,郁亮在业绩说明会上宣布将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。同时,万科将其金融方向的探索定在社区金融,通过入股徽商银行,服务分布在全国317个万科社区。”

下延:拥抱互联网思维

互联网思维不只马佳佳。

房地产与互联网思维的结合也不是“让房价降一半”这种玩笑话。互联网思维的价值是回归商业本质——为用户创造价值,放到地产行业,即为业主创造价值。当50后的王石当着众人面虚心向80后的互联网创业者取经,人们知道万科的互联网改造不是博眼球——在万科2013年的致股东书中,仅千字的文章,提及“互联网”一词多达7次。

郁亮带领高管团队拜访阿里、腾讯、小米取经背后,是万科转型城市配套服务商,由卖房子变身卖服务,亟需学习如何准确抓住业主的痛点。一番走访之后,最终将方向定在社区商业。可以预见,未来几年,万科将面临的是脱胎换骨的互联网化改造。

 而最近由“腾百万”合资组建的万达电商,则显示了万达向互联网转型的决心。用王健林的话说,万达电商要做的,是通过O2O将万达广场庞大的线下资源打包上线,使线上和线下互动,丰富购物者的消费体验。王健林在万达电商成立前的内部讲话中对高管强调,“所有系统必须要检讨,是否具有互联网思维。在这个时代,即使房地产也要有互联网思维。

左扩:多元化经营

把“快”奉为圭臬的恒大在多元化战略上再次领先众人一步。2013年11月9日晚间,恒大队在亚洲杯冠军决赛中夺冠圆梦,一时风头无两。就在第二天,便趁热高调宣布旗下首个高端矿泉水产品——恒大冰泉上市。除此之外,许家印还请烤鸭店老板宋柯重出江湖,与高晓松搭档,成立恒大音乐,主打音乐版权收购和演唱会业务。其在电影、动漫、银行、排球俱乐部等领域均有涉及。最近,恒大更是将触手伸至粮油、牧业领域。

 绿地集团的多元化也风生水起。张玉良认为,从2003年调控开始,倒下的大型房企都有一个共性,产业过于单一。房地产应该在主业里寻找新的创新组合。绿地的组合是地产加商业、金融、酒店、能源。

右张:到西部去!到海外去!

如今的房企第一梯队,大多从北上广深四个一线城市走出。当一线城市土地存量越来越少,拿地成本高企,开发商们自然将目光转向二三线城市。这种转变也迎合了中央政策的变化,2010年一号文件定调新型城镇化,使中小城市和小城镇成为未来热点。同年的房地产调控主基调是抑制大城市房价过快上涨。

一向随政策伺机而动的房地产涌向二三线城市——那里还是没有限购政策的乐土。尽管部分城市库存压顶变成鬼城,不过今年两会期间,政府工作报告中“引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”的字眼依然让开发商们对广袤的西部充满信心。

房企西行的脚步并未止于国界。不少知名房企已经出海,或购地开发或出资合营,在海外住宅市场一路掠地,不少“土豪”直接收购地标建筑。

可以肯定的是,转型并未结束,棋至中局,变化将是房企们致胜的关键,也是开发商们最常见的事。

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