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郭海臣

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关于我

著名房地产专家,问世控股董事长,问世联盟轮值主席,问世咨询模式开创者,房地产运营营销模式缔造者,郭海臣思想社&郭海臣思想网创始人,英国Cognolink房地产经济顾问,金铃奖评选房地产业评委,国际旅游地产评委会副主任委员,全经联研究员。

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房价备案制度应该趁早废止  

2009-08-26 16:29:05|  分类: 地产论语 |  标签: |举报 |字号 订阅

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郭海臣/文(版权所有,侵权必究)


房价高涨,民怨沸腾。为安抚民心,体现执政为民,各种打压房价高涨的鬼点子、歪点子也层出不穷。由江苏建设厅、省物价局、省工商局、银监会、人行等五部门一干人等,搞出的“房价备案”制度,其目的是为控制开发商的销售环节的擅自涨价、一天一涨价的暴利行为,颇有股市“涨停”的味道。


但笔者认为,这个貌似因安抚民心可以得到上峰夸奖的政策,实际上是个“借公济私”的愚蠢之极的制度,基本是个无用而又滋生腐败的制度,不仅难以控制房地产商销售期间天天涨价的问题。同时,由于增加房价销售过程中的申请与审批环节,反倒无端增加了政府腐败的机率,以及行政成本与社会总体运行效率。所以,笔者强烈建议马上予以查处、停止!


房价备案制度,难以控制开发商涨价企图,一天一个价,照样行得通。


备案制度主要包括三个方面:一是开发商在首次开盘定价时,必须提前15天到物价部门备案,然后才可以向房管部门申请预销售许可证,备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布。这一价格即为该楼盘的最高售价,开发商不得擅自在实际销售中突破此价格卖房。二是如果开发商在实际销售过程中想提高销售价格,那么必须提前15天到物价部门重新备案,并由房管部门重新在网上公布。三是开发商在物价部门备案的价格、房管部门在网上公布的价格以及楼盘的实际销售价格,必须“三价统一”,如果开发商突破备案价和公布价随意抬价,将由主管部门进行查处。


看了这个制度设计,笔者可以基本断定:制定这项制度的潜伏在政府里的这些精英,基本上是些没有卖房子经验的家伙,完全是在不了解房地产销售规则的情况下,靠拍脑门子定下来的制度。这个让政府官员自以为可以捞取政绩与口碑资本的制度,在实际操作过程中,将变成一个毫无存在实际意义的制度。


暂且不说,政府控制和干预商品价格制定,是有违市场经济的规律荒唐行为;也不说其人为加大为制造审批障碍与流程,带来行政效率过低,滋生与助长腐败。就开发商而言,这个的制度开发商可以轻松绕过,毫不费力,不仅难不倒开发商天天涨价的企图,同时,无端提高了政府行政成本。


开发商就那么轻松绕过这个制度吗?可能有些政府官员很是不服,认为我是信口雌黄,别有用心,好,我就举个例子:既然你的制度规定销售价格不得超过备案价格。那么,开发商就会在价格申报时,把价格定的很高。在这个制度没有出台之前的价格申报,开发商也是这么干的!做高价格,争取一个宽松的价格区间,以使项目销售价格可进可退。开发商一般会通过将项目成本做高,贿赂政府官员来实现这个目的。即便象媒体报道的昆山政府那样——把开发成本也算到骨子了里——看你还怎么提高开发成本。实际上,开发商会通过各种形式将成本做高,也就是把申报价格做高。开发成本是个很难说清的东东,有些成本可查,有些成本不可查,只要开发商做成两本账、签两份合同,按照要求报材料,在按照行规做“工作”就行了——这里面的做工作就是——贿赂!


然后,首期开盘价格推出时略低于申报价,给自己涨价预留一个腾挪的空间。通过销售案场控制,进行售价暗涨(比如:卖十套涨50元/㎡,实际上,价格涨幅不超过20%,市场与业主感觉不到涨价)。也可以按申报时的价格开盘,然后通过促销、赠送等形式变相降低房价以迎合市场,然后逐步收缩促销赠送额度,已达到达减少申报次数的目的——这个营销策略,凡是做过几天房屋销售的人都能想的出来。难道政府这些高官意识不到?还是真的没有一点房屋销售经验?


因此,我认为,媒体报道的“从此开发商一天一个价行不通了”的说法是错误的,按照我以上的做法制定销售策略,别说一天一个价,就是一天几个价,照样行的通!所以,我说这是个无用的制度,应该废止的制度。


房价备案制度,增加申请与审批环节,提高腐败机率,降低行政效率。


在中国,为什么办事这么难?就是因为政府人为地设置了很多制度。名义上抱着负责任的态度,实际上是推诿责任,或者雁过拔毛的捞好处。几年前,有媒体报道,在一个城市开办一个企业,需要盖180个政府公章,每一个公章的后面都潜藏着各个部门的利益与腐败。


所以现在许多政府为招商引资,提倡精简办事程序,缩短审批时间。并将此作为招商引资的重要的宣传说辞。只要你来投资,该免得免,该减得减。


多一个制度,就多一道门槛;多一道门槛,就多一次腐败。千万不要认为,政府官员会秉公办事,如果公务员都能按着现行制度秉公办事,就目前中国的制度设计,这个世界就停止不前了,什么事都办不成,因为太多的制度与规矩使有些事情只能停止不前。那么,为什么在这样的制度情况下,中国还是发展了呢?这里面有很重要的一条就是腐败,有许多开发公司设立了公关部。按照国际的惯例,公关部是处理危机的,但在中国却成了公政府关的部门!


同时,更千万不要认为,房价备案制度的审批会难倒开发商,实际上,房地产开发商开发部的人员已经和各个政府要害部门,通过吃饭、旅游、红包、嫖娼等形式建立了良好伙伴关系,有的本来就是开发商从政府里高薪挖来的,谙熟官场之道,这个关系足可使公务员们把制度障碍转化成增加贿赂收入。


为房价备案能够审批通过,开发商先前请吃一次饭现在变成了两次,请嫖一次娼现在需要三次,先前送两条“中华”烟现在要送三条。总之,只要礼送到位,没有什么不可以变通的!


举个例子吧:如果一旦出现急需备案的紧急情况,开发商可以通过先涨价后办手续的办法。只要把售房合同缓签到申报的后一天就行了。当然这是违规的,但绝对不会让你抓住把柄,你信不?今年以来,沈阳政府大“扫黄”,但有些桑拿里照常提供色情服务,还抓不着!为何?


制度最后说,“如果开发商突破备案价和公布价随意抬价,将由主管部门进行查处”——这里的“查处”的学问可大了,罚多少?有没有标准?是1万,还是10万,如果没有标准。那就等同于先普天之下宣告:如果贿赂的好就罚一万,如果贿赂不好就罚10万。腐败就从这里产生了!再有,这是江苏省里定的规矩,又有谁天天到下面县市督办?民不举,官不究,当地城市的收了贿赂的官员只会睁一只眼闭一只眼,只要开发商不在上面检查时,让地方政府出丑就行了,因为地方政府和开发商的关系是鱼水关系,有兄弟情谊!


鉴于以上,这个制度,在实操过程中,既不能控制开发商涨房价,又产生了腐败机率。除了阻碍提高行政效率,增加行政时间成本与社会的总体运行成本之外,一无是处,应该必须马上叫停!

 

 
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