注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

郭海臣

将自己的兴趣做到极致!!

 
 
 

日志

 
 
关于我

著名房地产专家,问世控股董事长,问世联盟轮值主席,问世咨询模式开创者,房地产运营营销模式缔造者,郭海臣思想社&郭海臣思想网创始人,英国Cognolink房地产经济顾问,金铃奖评选房地产业评委,国际旅游地产评委会副主任委员,全经联研究员。

网易考拉推荐
GACHA精选

为何政府成商帮,为何房企争地王?  

2009-07-05 16:44:59|  分类: 地产论语 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

 

为何政府成商帮,为何房企争地王?

——中国式“房地产四大怪”(上)


                                                                                                                            郭海臣/文(版权所有,侵权必究)


“被子不分里和外;窗户纸糊在外;大姑娘叼着水烟袋;养个孩子调起来……”——上了年纪的东北人都知道,这是曾经长久不衰的流传于东北地区的“东北四大怪”,也就是东北地区的四大怪现象。


笔者暂不详解“东北四大怪”的文化内涵,笔者主要是想以此引出,我发现的中国房地产市场的“四大怪”现象。总结起来主要包括

 

为何政府成商帮?

为何房企争地王?

为何房价一路涨?

为何越涨越购房?

 


第一怪:为何政府成商帮?


话说金融危机把地方政府给饿“蒙”了,这些大腹便便、清汤寡水的清官大老爷们,已经饿得前心贴后背了。没钱的日子真难熬。就在刹那间,难熬的日子过去了, 房市又开始热闹起来了。月月不见白银月,而今银光复照窗台上。


趁着市道好,政府卖地忙。许多地方政府出让土地上瘾了,把大片的土地拿出来出售,不完全统计,仅在5月,国内20个城市的土地成交超过40宗,成交金额逾百亿,北京、上海、天津等城市的土地成交量更出现倍增。笔者到过的某个地方城市更加离谱,这届政府把几十年的土地都拿出来卖掉了,如果一座城市除了房地产之外,没有其他支柱产业支撑,或者不能进行产业升级与转换,这种不尊重“科学发展”的城市经营,吃祖宗饭,造子孙孽,只靠透支未来城市资源的做法极其危险。


于此同时,闷不做声的地产大佬也都钻出来了。一眼望去,乌泱泱一片,私企的,国企的,上市的,合资的……这些在困难时期向政府哭穷的家伙,一下子全冒出来了。 你不让我,我不让你,你加一千块,我加一万元。一个比一个狠,一个比一个有钱。10亿、13亿、38亿、40亿……政府心里乐开了花,没有奶吃的日子过去了,有奶就是娘的生活结束了。


地方政府开门做生意,当然喜欢有钱有势的房企老板。只有这样地价才能越拍越高。面粉贵了面包自然就水涨船高——谁都知道这个道理,但目前的地方政府不爱“红装”爱“经商”,土地价格越来越高涨,难道他们不知这个道理?


笔者妄自猜想:地方政府玩得是“放水养鱼”,也就说,目前发展经济就是硬道理,先把这些地产大佬圈进来,等以后经济形势好转了,出个调控政策搞死你们这些不知深浅的地产大佬。但愿如此吧,到时候我感谢地方政府的八辈祖宗。


第二怪:为何房企争地王?


潮水有落有涨,市场有好有坏,经商有收有放,手法有高有低。房地产企业崛起看大势,绝不是一城一池的得失。市道不好的时候如果能够坚持,保不定日后飞龙在天;市道好的时候风骚无限,弄不好未来可能一败涂地。君不见李嘉诚无中生有,摸黑行动。所谓趁乱起兵,顺势而起。


这一轮的地王争夺大战,令笔者感到稀奇的是不仅有一些国企卷了进来,力拔头筹,令人敬佩而愤愤。同时,目前的土地市场应该过了拿地黄金期(我在以前博文里已多次提到过),按着笔者的意见:拿地的黄金期是今年的3月,白银期是今年的4月,5月是拿地的收缩期。6月份的土地基本已经碰不得了。当然也分具体城市,具体地块,具体企业,不能一概而论。


但今年的6月份注定与众不同。有许多不知深浅的企业卷了进来,一哄而上。乱哄哄,你方唱罢我登场,只为他人做嫁衣裳。把土地市场搞得战火纷飞,剑拔弩张。土地虽然越来越稀缺,但这个时候拿高价地,争地王,增大今后的开发风险自然是明摆着。


每一个地王的诞生都牵动着社会的神经,我也为这些地王们捏着一把汗,笔者乌鸦嘴的断言:“地王们”有相当一部分将会遭遇“地王门”——也就是倒掉或烂尾。


我们回看几年前的那些地王,又有谁安在?又有谁幸免于难?英明的拿地策略不仅是追求房屋销售利润,更重要的是土地升值。试想,目前地王的楼面价直追周边在售楼盘销售价,如果容积率与规划指标限定,除非成熟的开发商,成熟的产品,成本控制的又极好,才能在价格上与周边项目进行抗衡。否则,除非你有老潘那种“把蔬菜价卖成水果价”的本事!


有人可能说了,可以做差异化,比如:商业、写字楼等物业形式,或者盖个第一楼。除了住宅产品的差异化之外,无论是商业物业,还是写字楼,甚至是盖个什么第一高楼;实现这些差异化定位的前提是:有足够的资金投入与支持,就是必须烧钱哈。同时,还必须面对项目开发运营周期无限延长带来的风险。如果命运不济,拖拖拉拉,又一次赶上什么风暴、危机,或者国家的调控政策、银根紧缩等。那么,本轮地王倒掉或烂尾的可行性就非常大。所以,目前这些耐不住的地王们,在未来高位运行的风险不言自明。


所以,我的结论是:今天有很多的“地王们”将成为明天的“地王门”!


这里面,国企或者央企争当地王有一个优势,就是国企或者央企比私营房地产企业的资金雄厚多了,抗风险的能力强多了,资源也广泛多了。还有一点很重要,就是肉可以烂在锅里。


各位看官,考虑到篇幅与时间的问题,本回书就着落于此。大千世界,古今多少古怪事,难解冰山下面的真实之谜。欲知剩余“两怪”何解?且看下篇博文。

(未完待续)

 

 

 

  评论这张
 
阅读(912)| 评论(8)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017