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郭海臣

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著名房地产专家,问世控股董事长,问世联盟轮值主席,问世咨询模式开创者,房地产运营营销模式缔造者,郭海臣思想社&郭海臣思想网创始人,英国Cognolink房地产经济顾问,金铃奖评选房地产业评委,国际旅游地产评委会副主任委员,全经联研究员。

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房地产演绎“小城故事”(系列之一)  

2009-02-11 01:40:42|  分类: 《地产谋略》 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      中小城市房地产开发模式系列思考之一

 

【中小城市开发,问题浮出水面】

    东北振兴、中原崛起,随着城市化进程急速推进,中国中小城市的发展迎来千年一遇的大好机遇;土地控制、银根紧缩,随着宏观局势的落定,一、二线城市的房地产开发巨头正忙于战略转移,纷纷到中小城市开辟新市场,寻找新机会;一、二线城市发展商到三级市场进行异地开发必将加速三线城市的房地产业升级换代的洗牌进程,必将把市场竞争逐渐引向颠峰。

   急功近利,好大喜功的三线城市的首脑们,不考虑市场容量,大搞面子工程,拍着脑门儿搞城市规划设计,由于没有科学的设计各类物业形式比例,导致三线城市房地产开发出现畸形,物业供应比例严重失调;生于斯,长于斯的三线城市房地产开发商,多年来过惯了乡邻和睦、没有竞争的舒服日子,外来“草原狼”的突袭,带来了新的开发理念、新的开发模式,使许多本土开发商自行开发的项目遭遇险滩;长袖善舞的房地产策划家们,不顾三线城市的市场特征和消费者偏好,把一线城市的所谓大手笔、大创意拿到开发商面前炫耀,在中小城市老计重演,结果却是大败而归……诸如此类,等等。

  目前,市场容量小、竞争无序、发育不成熟的中小城市房地产市场,在渐入佳境、步入黄金期的同时,也必然遇到一些难以回避的问题。所以,目前中小城市的房地产开发需要一套科学开发与运营模式,需要一套在实践中总结的理论体系来指导今后的中小城市房地产开发。

  ——这是中小城市经营者与开发商都必须面对和解决的问题。

 

【 “草原狼”与“地头蛇”的竞技场】

  在外来豪强还没有侵略三线城市市场以前,中小城市的房地产市场一向宁静无奇,虽然本土开发商也免不了为争食一块蛋糕或土豆而动粗,但总不象深圳、广州、北京、上海的大城市的竞争那样惨烈,小城市地域毕竟比较狭小,都是乡亲四邻的,低头不见抬头见,钱要赚,但亲戚朋友更是得罪不得。《红楼梦》有云:大有大的难处,小有小得难处。在小城里搞房地产,一定要处理好赚钱与亲友的关系,小城市的人很注重名声,倘若为赚钱,在亲友那里搞臭了名声,在小城里生活几乎寸步难行,实践证明,凡是在小城混得不错的开发商,名声大都非常好。

  所以,小城房地产市场竞争是“绵里藏针”的竞争,是“无招胜有招”的竞争,谁是老大,谁是老二,座次其实早已在诸多的开发商心里排定,彼此墨守成规的遵循多年来已经形成的游戏规则,然而,这样的太平盛世随着“草原狼”的入侵被无情打破。

  一般地,进入三线城市进行异地开发的“草原狼”,大致可分为两种情况:一是在一、二城市里的有资金、有实力但土地储备不足的企业。二是在一、二线城市里综合实力比较弱的二、三流开发商。

  虽如此,在一、二线城市的遇难者甚至落败者,到了三线城市却俨然装起了老大,凭着其在一、二线城市学来的一些落后了好几年的三脚毛工夫却能在当地市场呼风唤雨,搅得中小城市房地产市场风声水起,整出一些所谓时髦概念,让中小城市的地产大老们看得目瞪口呆,手足无措,大呼:实在是高!

  高归高,中小城市的“地头蛇”们并不甘示弱,纷纷举起“保家为国”的大旗,进行“保卫战”,在家门口与“草原狼”展开殊死较量,因为他们明白:过去宁静的日子,将随着“草原狼”的入侵已一去不复返了。

所以,目前中小城市的房地产已经成了“草原狼”与“地头蛇”斗勇、斗智、斗狠的竞技场

  只有适度竞争才会使一个行业和一个市场的发育提速,这场竞争将诱发中小城市的开发企业在建筑设计、产品质量、相关配套以及开发理念上寻求突破与飞跃,从而加速整个中小城市房地产业的升级换代和全新洗牌的进程。

 

【正确认识中小城市房地产市场】

  由于三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一、二线城市有着本质区别,其开发理念、营销策略等也大相径庭,在三线城市开发房地产项目不能脱离当地的实际情况,生搬硬套在一、二线城市的运营模式。必须因时、因地、因人而异。所以,正确认识中小城市及其房地产市场是三线城市开发的前提。

  虽然,中小城市的房地产开发有“政府支持大、政策优惠多、综合成本低、机会成本小”等优势。但是,同时三线市场的也同样存在“城市规划滞后、产品设计落后、供求不平衡、市场容量小、行业不规范、政策变化大、消费意识不强”等问题。

  我们通常把房地产行业的发轫地和发达城市(广州、上海、深圳等)称为一线城市,把一些发达省会城市(杭州、成都等)以及沿海开放城市(大连、青岛等)划分为二线城市,将地级市(宁波、烟台等)以及一些落后省会城市(贵阳、哈尔滨等划)为三线城市,而县级市和县城是四线城市。

  一般地,中小城市人口规模在100万左右,据不完全统计,中国共有687个城市,其中直辖市4个,省会城市27个,计划单列市(副省级)15个,地级市267个,县级市374个,人口在400万以上的有8个,200万到400万之间的有17个,100万到200万之间的有141个,50万至100万的有279个,近年来,中国实行“严格控制大城市规模、合理发展中等城市、积极发展小城市”的方针,随着城市化进程的加快,中国的中小城市将会有长足进展。但是每一座城市都有其不同的特点,不是每一座城市都适合进行房地产开发,不是每一座城市都有丰厚的奶酪,面对那么多的中小城市,怎样有选择性的进入是一个颇为值得研究的问题。

  我认为,进入中小城市进行开发房地产主要有四看:

  一看城市化,一座城市的城市化进程,决定了一座城市的房地产经济的兴衰与发展。

  二看市场,本地房地产市场的发育达到何等水平,以及市场的总体走势、供求关系等市场本身的周期表现,决定今后项目定位与销售的成败。

  三看政府,政府管理班子是否廉洁高效,政策是否朝令夕改,首脑是否走马灯似的换,机制对提高城市的生产力是否产生了重大影响。等等。

  四看消费,我们看一座城市的发展水平不仅是人口、面积、经济结构、GDP等因素,有的城市人口少、面积小,但对房子购买力强,消费观念超前,更具备房地产发展的土壤。

  决定在一座中小城市开发房地产项目,只有解决了以上问题,才能决定“做不做,做什么,怎么做”。当然,由于篇幅有限,还有许多问题在此不详述。

  可以预见:中小城市是下轮房地产巨鳄抢滩之地,不论是中小城市的经营者还是房地产都必须重视中小城市的发展与房地产开发,籍《今日地产》约稿之际,抛砖引玉,如能引发业界同行思考,一道探讨中小城市的房地产开发,我甚感幸福。刊于《今日地产》、《中国房地产报》

 

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