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郭海臣

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著名房地产专家,问世控股董事长,问世联盟轮值主席,问世咨询模式开创者,房地产运营营销模式缔造者,郭海臣思想社&郭海臣思想网创始人,英国Cognolink房地产经济顾问,金铃奖评选房地产业评委,国际旅游地产评委会副主任委员,全经联研究员。

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房地产演绎“小城故事”(系列之三)  

2009-02-11 02:24:30|  分类: 《地产谋略》 |  标签: |举报 |字号 订阅

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               新旧分治与和谐共融

 

  中小城市“病”了,而且“病”得很重。

  目前的中小城市存在两大疾病:一是营养不良,笔者到过许多的中小城市中的老城市中心,大都马路狭窄,建筑密度大,建筑陈旧;二是营养过剩,目前许多老城实行新旧分治策略,在大规模的新造成运动中,却又开始猛吃“大补丸”,不顾自身条件一味攀高比大,结果由于药力过猛,把本来一个好胚子折腾的疲惫不堪。

   在中小城市一哄而起的旧城改造运动,却成了对老城古老文明的严重破坏,很多有使用价值的文物级的建筑被拆除,而大量危房和棚户却长期保留了下来,“拆迁”让城市付出了巨额代价,那些见证一座城市历史变迁的古典建筑被现代和后现代主义的建筑替代,这是城市首脑拍脑门和开发商如意算盘的杰作,这边是古典建筑的陈旧沉闷,那边是现代建筑的华丽虚浮,拆了建,建了拆,无休止地折腾,使整个城市犹如一个穿西装、戴草帽的嬉皮士,实在是有碍观瞻,使本来底子很差的中小城市定位模糊、缺乏个性和特色。

  而新城再造却表现出对城市总体规划与设计盲目抄袭的无所适从,动不动就与国际接轨,行不行就从西洋克隆,北京中关村复制“硅谷”、上海陆家嘴复制曼哈顿,中小城市更是如此,垒个购物中心也称MALL,搞个几万平米的项目就称第一,商业街克隆上海南京路,大广场克隆北京天安门广场,大高楼克隆上海金茂大厦……到处争第一,到处乱标志,一座城市正在成为另一座城市的翻版。中小城市在塑造自身城市特色的道路上愈行愈远,许多城市的决策者却浑然不觉,并麻木不仁地在复制。使城市不中不洋、不今不古,一座城市一旦没有城市独有特色,就会缺乏灵魂与生命力。

  中小城市正在“特色危机”的漩涡中东张西望!

  笔者认为,三线城市建设应该在实施新旧分治战略基础上实现和谐共融;而且应该是全面的和谐共融。

  首先和谐共融应是对城市文化的融合。城市的发展不是对已有城市文化的强暴和对中国传统文化的扬弃,也不是对外来洋文化与新文化的阻隔,而是在继承该城市文化基础上掺入新文化元素之后的创新。明确这一点,对城市灵魂和城市形象的塑造以及房地产开发模式的创新很重要。

  其次是经济与产业共融与互补。每一个城市都有自己城市经济特色和产业结构特点,房地产经济与房地产产业发展与该城市的经济特色与产业息息相关,城市的经济模式的设定与产业结构设计必须与宏观经济、区域产业结构与城市产业现状紧密结合,实现互补与互动,这一原则对城市房地产产业规划、大型房地产项目的产业定位以及商业业态的设计不无裨益。

  最后是城市环境和谐共有。一座城市越是实施新旧分治的战略对整体环境和谐程度的要求也就越高,很难想象,一座新旧不分,环境杂乱的城市其招商引资和房地产业会有一个良性发展,因此,城市在实行新旧分治中应注重环境和谐,使每个城市景观、建筑、雕塑等每个元素都要为城市环境服务。

  就房地产开发而言,应该注重市场和谐共荣。随着中国房地产经济由高至低的递进式发展,中小城市的房地产开发热潮即将来临。中小城市房地产发展不仅会对本土市场带来影响,也更有可能会对另一市场造成直接的冲击,同时也加剧了客户资源跨区域流动的可能性,而直接的竞争关系更将促进项目和服务品质的不断提升,所以,发展商未来需要在更大范围内审视自己的企业和项目发展和市场营销等问题。企业在“共同市场”进行博弈的同时、企业乃至行业之间的合作和协调也必然会增多,如品牌、营销、建筑技术、规划设计、行业政策、市场规范等方面,而在此过程中,按照目前的发展形势,房地产市场的一体化是大势所趋,房地产市场的融合对促进区域的整体发展可谓意义深远。

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