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郭海臣

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著名房地产专家,问世控股董事长,问世联盟轮值主席,问世咨询模式开创者,房地产运营营销模式缔造者,郭海臣思想社&郭海臣思想网创始人,英国Cognolink房地产经济顾问,金铃奖评选房地产业评委,国际旅游地产评委会副主任委员,全经联研究员。

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郴州,一盆晃荡的温水!  

2009-02-11 02:44:57|  分类: 《地产谋略》 |  标签: |举报 |字号 订阅

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素有湖南“南天门”美誉的郴州,虽在中国版图上名不见经传,却也算得上一个美丽的地方,用笔者一位朋友的话说:山美,水美,人更美!不必说享有“天下十八福地”美誉的苏仙岭;也不必说堪称中南第一漂的东江湖漂流。坊间传言,中国女排几次夺冠均与在郴州集训有关,之所以与冠军无缘,是因为没去郴州集训之故,郴州人一提到中国女排皆眉飞色舞;郴州这座颇有几分姿色的小城,因中国女排而增添了几分神奇!然而,如此一座神奇而美丽的小城,房地产市场却让开发商伤透了脑筋。

前些年,由于郴州开发商过多沉迷于商业地产开发,不考虑市场承受力,一哄而上,使本来饭量不大的郴州市场出现消化不良,“撑”得动弹不得,导致几个大型的商业项目纷纷倒戈,投资者血本无归,大呼上当。

笔者由于帮郴州一家开发商策划项目的机缘,对郴州房地产市场做了一次系统调研,调查显示:45万城区人口的郴州建有五条步行街,而且还有步行街正在建设中,郴州的商业主要集中在老城区商圈,仅这一商圈就有三条步行街:兴隆、兴旺和八一,目前除八一步行街经营情况稍好一些,其他可谓“门庭冷落车马稀”;虽然这三条步行街都欲借郴州老城商业核心之势,但却没有与周边几条繁华路段路街铺形成差异与互补,反因业态的重复设置而形成严重同质化竞争。同时,还有北湖市场、燕泉商业广场、世贸中心、城市广场以及大大小小数不清的街铺和专业市场,密密麻麻分布在城市角角落落,这种不考虑购买力水平、商业密度指数、商业基础等要素,因利益的驱动而盲目开发将会使开发商自食其果。

所以笔者认为,目前湖南郴州的商业地产需要创新的开发模式、营销模式与经营模式来指导郴州商业地产进行突围。

近几年,无论是官方,还是开发商,都一股脑扎进商业地产与住宅地产里面,忙得不亦乐乎,而旅游地产因“出事”较少,政策相对宽松。郴州是以矿产和旅游为支柱产业的经济模式,经济正从矿产经济向旅游经济转型,郴州旅游资源丰富,大小风景名胜有110多处,旅游地产开发前景广阔。但目前郴州的旅游地产却刚刚起步,精品项目不多,景区功能单一,旅游地产开发与经营还停留在“粗放式”的观光及浅层次的休闲旅游层面。

在中小城市,房地产市场有一个共同现象:经济实用房与集资建房十分活跃,郴州房地产市场亦如是,并且,郴州的经济适用房和集资建房尚不会在短期内淡出市场,因此虽然住宅价格每年保持在100—200元/平方的涨幅,但是精品项目在郴州难得却一见,住宅因经济适用房和集资房价格拉动,一直是碌碌无为,始终未见惊人表现!

最近的搞得沸沸扬扬地产新政对中小城市房地产市场及其房地产开发商的影响,虽不像上海等一线城市那么严重,也产生了一些不小冲击,但对郴州影响却非同寻常,个别官员“出事”,某些开发商被抓,2005年以来一直没有严格意义上的新盘出街。

商业地产遭遇寒冬,住宅地产碌碌无为,旅游地产幼苗初长……郴州房地产市场犹如一盆尚未烧开的晃荡的温水!

笔者认为,中小城市是房地产开发的第三次浪潮,中小城市及其开发商表现出来对房地产开发的狂热是正常的,在历史机遇面前无所适从也是正常的。郴州及其类似郴州这样的中小城市冒出来的问题,是目前中小城市共同面临的问题,同时是房地产发展的阶段性问题。

在机遇面前,中小城市需要冷静!

在困惑面前,郴州需要女排精神!
 

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