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郭海臣

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著名房地产专家,问世控股董事长,问世联盟轮值主席,问世咨询模式开创者,房地产运营营销模式缔造者,郭海臣思想社&郭海臣思想网创始人,英国Cognolink房地产经济顾问,金铃奖评选房地产业评委,国际旅游地产评委会副主任委员,全经联研究员。

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房地产演绎“小城故事”(系列之四)  

2009-02-11 02:48:38|  分类: 《地产谋略》 |  标签: |举报 |字号 订阅

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郴州,一盆晃荡的温水!

 

   最近笔者因帮湖南郴州一家开发商策划项目的机缘,对湖南郴州房地产市场进行一次详细调研,在掌握了大量一手数据的基础上,笔者对目前湖南郴州房地产市场未来发展走势进行粗浅的总结,现冒昧提出与业界同仁探讨。

  郴州是名副其实的三线城市,位于湖南省东南部,有湖南“南天门”的美誉,东界江西赣州市,南邻广东韶关市,国土面积为20万平方公里,其中城区面积约60平方公里,旧城面积约32平方公里,新城区面积约30平方公里。总人口约458万,城区人口40万左右。

  近几年的郴州房地产市场确实让开发商伤透了脑筋,一方面,由于商业地产开发如火如荼,导致商业地产过多过烂,投资型物业空置率不断攀升,投资者对投资型物业望而却步,商业地产遭遇寒冬。另一方面,由于国家对房地产市场宏观调控和对房地产“泡沫”的打压,加上郴州经济适用房和集资房还不能在短期内淡出市场等原因,住宅地产开发也是碌碌无为,始终未见惊人的表现。

 

郴州商业地产有待突围

  有人说2004年是“商业地产年”,但当我们回顾2004年,却发现商业地产问题重重。“井喷”式的开发,似乎多年来孕育的能量在一夜之间得到集中释放和迸发。由于过多沉迷于商业地产的开发,脱离实际,盲目开发、重复建设商业营业用房项目,导致商业营业用房空置面积大幅度上升,市场风险逐步加剧。

  郴州的商业地产业也像国内商业地产一样遇到了难以回避的问题,且形势更为严峻,目前郴州的商业地产主要集中在老城区商圈,这一商圈就有三条步行街:兴隆、兴旺和八一,目前除八一步行街经营情况稍好一些,其他可谓“门庭冷落车马稀”;虽然这三条步行街都欲借郴州老城商业核心的之势,但却没有与周边文化路、人民路、国庆路商铺形成差异与互补,反因商业业态的重复设置而形成严重同质化竞争。

  一般地,一座50—100万人口的中小城市,在理论上可以养活两条步行街,然而,行政区划为三线城市、消费意识不很超前的郴州却建有五条步行街,而且还有步行街正在建设。而一个面积3—5万平方米的购物中心就可满足30万人的消费购物;然而市区人口40万左右的郴州,仅购物中心就有北湖市场、马家坪市场、燕泉商业广场、世贸中心、城市广场等,还有长富利、家润多、步步高等连锁超市,以及大大小小数不清的街铺和专业市场。这种不考虑购买力水平、商业密度指数、商业基础等要素而盲目开发带来的结果是:卖不出去,招不来商,开不了业,迟早投资者会找开发商清算。

  因此,笔者认为,目前湖南郴州的商业地产或投资型物业需要创新的开发模式、营销模式与经营管理模式来指导郴州商业地产进行突围,欲投资商业地产的开发商如果不能在以上三种模式上有所创新,投资开发商业物业还是慎重些好。


郴州旅游地产将迎来春天

  湖南郴州市以矿产和旅游为主导产业经济模式,经济正从矿产经济向旅游经济转型,湖南郴州旅游资源丰富,风景名胜110多处,比如享有“天下十八福地”之美誉苏仙岭;堪称中南第一漂的东江湖漂流等旅游风景名胜享誉国内,郴州把自己的城市定位为“粤港澳的后花园”,郴州每年一度的郴州生态旅游节,CEPA使香港与内陆的经贸往来日渐频繁;随着“泛珠三角9+2”模式逐步形成,九省两区的资源将会得到有效地利用和整合,、郴州旅游也越来越火,粤港澳以及周边长沙、株洲等地方旅游观众人士不断涌入郴州,极大的催动了郴州旅游业与旅游地产市场。

  中央政策调控主要针对住房和商业地产,旅游地产市场领域相对比较宽松,给旅游地产的发展带来相对宽松的空间。受“5+2”生活方式的影响,生活在繁忙紧张的都市人到郴州休闲旅游将会逐步成为一种时尚。旅游在世界上是方兴未艾的“朝阳产业”,旅游消费越来越成为许多中等收入以上家庭的必需支出,收入越高这方面的消费支出越大。

  近几年,郴州的房地产市场开发的重点仍是商业地产的开发,旅游地产在郴州还刚起步,郴州政府对旅游运营方面的资金投入偏少,对旅游业发展缺乏统一的规划和集中统一的管理,精品景区不多,景区功能单一,旅游地产的开发与经营环停留在等客上门的“粗放式”的景区经营与观光及浅层次的休闲旅游层面。因此,要想使郴州旅游地产开发能够良好发展,郴州政府必须对旅游业在政策上加以引导,增大旅游业相关基础配套设施的投入,对郴州的旅游产业进行整体规划与统一推广。


郴州五岭广场板快已成热点
  湖南郴州房地产市场可分为三大板块:一是老城区板块,以国庆路和人民路交叉点为中心的环形区域,是目前郴州房地产开发最为集中的区域,以郴州城市为中心形成住宅、商业、写字楼等多种物业综合开发的局面。二是开发区板块,以开发区与城区结合部为支点向开发区扩散的区域,是未来将成为郴州市房地产开发的热点区域。三是五岭广场板块,以五岭广场为中心点的扇形区域,是郴州市房地产业态质变的主体区域,房地产的业态定位相对较高,也是能充分代表郴州市形象的区域,是当前开发的热点区域之一,目前已是商业、酒店、写字楼、住宅全面开花。

  目前,郴州老城区板块的老城改造已经雏型初显,许多大型的房地产项目已经陆续竣工,所以老城区板块的开发实际上已逐渐日薄西山。开发区板块由于城市发展进度与土地招商进程的制约,城市配套与功能的完善需要一些时间,所以,开发区板块房地产开发与商圈的形成还有待时日。近年来,郴州实施“南延东进、扩容提质”战略后,以占地200多亩的中南五省最大的五岭广场为依托的五岭广场板块将成为下一步房地产开发热点。

  郴州五岭广场板块位于郴州城南,是政府部门所在地,是郴州未来新城市中心,同时也是郴州的政治中心、文化中心、交通中心及商业中心。周边有博物馆、银行、通讯、科学馆、会展中心等城市公共配套已逐步完善,有万国大酒店等高档酒店形成酒店产业集群和城市高档消费区。因此,目前在五岭广场板块区域内的房地产已是商业、住宅、酒店、写字楼全面开花,雄森国际假日酒店、五岭新天地、华天大酒店、康居风情园居等大盘正蓄势待发。所以,五岭广场板块将引发新一轮的房地产开发热潮,成为郴州2005年的一大亮点区域!

  因而,笔者认为,郴州房地产经济正处于螺旋式上升的拐点,伴随着今年郴州房地产市场里几个投资型特色项目的酝酿与推出,郴州房地产市场将迎来“春秋战国”的争雄时代。笔者隐隐感到,推动郴州房地产开发模式创新已在暗流涌动,郴州房地产开发已经走进升级换代前夜,郴州房地产开发将会更加成熟与理性。

 

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