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郭海臣

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著名房地产专家,问世控股董事长,问世联盟轮值主席,问世咨询模式开创者,房地产运营营销模式缔造者,郭海臣思想社&郭海臣思想网创始人,英国Cognolink房地产经济顾问,金铃奖评选房地产业评委,国际旅游地产评委会副主任委员,全经联研究员。

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20%资本金,政府脑子进水了!  

2009-06-02 17:19:28|  分类: 地产论语 |  标签: |举报 |字号 订阅

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记得几个月前,中央电视台就“该不该助长地方政府救市、托市”采访一些“砖”家,“砖”家们的意见是:将房价降到低,有效需求就会逼出来了。我曾就此事撰文(分别刊于《中国房地产报》和《今日地产》),批驳这种观点对经济复苏的反面效果,并担心房地产行业由此会遭受重创,死于非命。此文一出遂招来网友一片骂声。


其实,房地产对于经济复苏具有极强的提振作用。那个时候开发商是最需要救的时候,政府应该救救房地产开发商,救房地产就等于救中国经济。为尽快走出谷底而救,为稳定政局而救,救房地产开发商是应该而且必须的,利国利民。但政府官员大老爷信从“砖”家意见,在房地产行业最需要挽救之时采取守势,不表态,不作为。作为“支柱产业”的房地产成了没娘的孩子。没有奶吃,没人理睬。不久之后,房地产落选“十大振兴行业”,房地产哀嚎遍地。


目前,在房地产市场开始出现好转迹象之际,开发商大难不死,咸鱼翻身。我们的政府——我们的亲爹亲娘,却突然想到房地产这个弃婴——自有资金降至20%的政策出台。该救的时候不救,不该救的时候却救了。真是“该长毛时不长毛,不该长毛时瞎长毛”,政府大老爷们对房地产市场的调控永远是黔驴技穷,永远是慢半拍儿,没有一次令我翘大拇指的。


对于房地产市场的治理,笔者认为:此时最要紧是增强投资信心。主要包括两方面:一是开发商的开发投资信心,就是让那些被市场危机吓怕的开发商重拾投资开发信心,此次政府关于自有资金降至20%政策的出台,恐怕目的就在于此吧。毕竟去年的土地流拍与停拍让地方政府囊中羞涩,很是难熬,地拍不出,何谈以地养城?同时,如果不及时弥补2008年以来投资开发断档的大窟窿,造成今后阶段性供求失衡,到时房价必涨!


但是,笔者认为:增强房地产开发投资不是目前最主要,更不是最关键的问题,增强投资开发的信心甚至是有悖市场规律的。为什么这样说呢?因为目前,国内许多咸鱼翻身的房地产恐龙们已经酝酿“抄底拿地”,富力、万科、阳光100……暗地酝酿,频频出手,这种趋势越来越激烈。因此,此时的政府不需要再降低房地产开发的进入门槛,刺激房地产开发投资了,而是应该提前有意识的控制房地产开发投资节奏——也就是土地出让的节奏。


二是增强房地产投资客的投资信心,就是炒房者的信心——这是提振房地产经济的关键所在。只有炒房者进入房地产市场,房地产市场才能真正得以恢复生机。目前刚性需求支撑楼市,阶段性回暖趋势是政府“强心针”的结果,对于房地产市场而言,投资客投资信心的恢复才是房地产“春去春又回”的前兆。


因此,此时的房地产市场需要恢复的不是投资开发的信心,而是投资客的投资信心。只有投资客多了。房地产开发商的投资信心才能最终得以恢复。


同时,依笔者多年与龙共舞的经验,政府千万不要低估房地产开发商的实力与资金能力,中国房地产大鳄不是没有资金,狡兔三窟,而是在低迷之时“藏富”,君不见如此低迷之时,许多房地产开发商酒照喝,妞照泡,象没钱的样子吗?另外,国际风投家手握重金在寻找猎物,随时都会俯冲而下。


因此,笔者认为:降低房地产投资自有资金比例,将给玩惯了空手道、腾挪术的开发商又一次“空手套白狼”的机会!将给腐败分子一个可趁之机,将会使买不起房的老百姓失去买房的机会。

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