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郭海臣

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著名房地产专家,问世控股董事长,问世联盟轮值主席,问世咨询模式开创者,房地产运营营销模式缔造者,郭海臣思想社&郭海臣思想网创始人,英国Cognolink房地产经济顾问,金铃奖评选房地产业评委,国际旅游地产评委会副主任委员,全经联研究员。

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收紧二套房贷催动楼市暴涨!  

2009-07-10 21:24:47|  分类: 地产论语 |  标签: |举报 |字号 订阅

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收紧二套房贷催动楼市暴涨!

 

郭海臣/文(版权所有,侵权必究)


最近中央电视台两则新闻比较惹眼,一是温州炒房团开始大规模出洞,先深圳,后上海,再杭州……大有横扫全国之势。二是杭州率先收紧二套房贷政策,表面来看,好像是在给势头强劲的房地产市场“泼冷水”。有砖家断言,房地产二套房贷收紧将导致房地产市场暴跌。


笔者的观点与“砖家”的观点正好相反,收紧二套房贷会使楼市暴跌只是从理论角度看问题,这是“砖家们”座在办公室里分析问题的一厢情愿。


笔者认为,如果在目前形式下,大张旗鼓的怂恿“收紧二套房贷”,不仅不会使房价与市场消化量暴跌,并且,还会促动房价暴涨,推动成交量暴增!


看官先别急着骂人,先听我给你分析其中的深层次玄妙道理:


炒房客大局进军与二套房贷收紧,这两件事的关联性非常强。笔者认为,炒房客是楼市“兴奋剂”,是楼市回暖的“晴雨表”;同时,也是楼市泡沫形成的“催化剂”。但是,收紧二套房贷却是楼市的“灭火器”,并且从历年的房地产政策调控看,提高二套房贷政策是打压房价、狙击投机、抑制房市过快增长的最有效调控手段,也是多少年来,黔驴技穷的政策调控的最好功绩表现。


纵观几十年来,政府调控楼市的手段:提高资本金比例、70/90户型面积控制、上调贷款基准利率、推动廉租房与经济适用房建设……虽然有些调控政策取得了阶段性效果,但都没有从根本上解决楼市一路螺旋式上扬的问题。我对政府所有的调控政策向来满腹意见,认为效果不大,并且每次都会报复性反弹,每次都被我言中。


2007年9月27日,在金融危机之前,为抑制投资、打击炒房,政府推出了提高二套房首付比例至三成(主要针对90㎡以上与二次置业者)与提高利率为基准利率的1.1倍。但是唯独这一次,我对政府调控政策刮目相看了,结果市场效果立竿见影。不过,很不幸——遇到百年不遇的金融危机,我遂由暗中佩服转为无奈的大笑:政府真是笨死了,见过笨的没见过这么笨的!


但是,还有更笨的行为:政府为了维护自己的政策的权威性,或者是表明“执政为民”的坚定立场,虽然明知将首付房贷回归(再降回两成)将会对提振楼市、促进经济有很大的帮助。但政府却反应很迟钝,一直没有及时纠正。一直到2008年9月,政府感到危机不是一袋烟功夫就可以烟消云散的时候。这时突然来了一个180度的大转弯:减息免税降首付——但已经晚了,市场消费与投资信心已经无法挽回。如果当时政府能够及时纠正政策性错误,现在的房地产市场将会更好些,对经济的贡献也会更大些。


笔者认为,目前房地产逐渐恢复元气,炒房者又开始“悄悄的进庄”。有人借着杭州政府“收紧二套房贷”的做法,开始叫嚷起来。但是,静下心来理性思考一下,就房地产行业本身而言,在目前情况下,“收紧二套房贷”应该提上讨论议程了(注意:是讨论议程,不是实施议程)。但是,如果出于促动经济发展与“保8”的需要,现在收紧二套首付为时尚早。


目前,杭州“收紧二套房贷”不仅是为打压泡沫。媒体报道,目前杭州可售房源严重不足,截止7月7日杭州主城区可售房源仅有七千多套,按照每天200~300套的成交量,这些房子很快将被销售一空。如果市场一旦出现无房可卖,除了推动杭州楼市泡沫膨胀外,还会引发一系列的并发症,影响政局稳定。同时,杭州目前的楼市泡沫确实很严重,据《青年时报》载,“杭州房价与租金之比已高达2236∶15”。而国外其他国家的房价租售比一般保持在6%-10%左右,由此可见杭州的房价租售比已经严重“失调”。因此,在当前情形下,利用金融政策调控杭州的房地产市场显然是正逢其时。但是,如果其他城市不顾实际情况,跟分而动,学习杭州好榜样。则是最愚蠢的行为,也是很对城市、对国家最不负责的行为。


我们试想一下,投资客如果一旦认为,政府将要推出“收紧二套房贷” 政策了,那么房市将会出现炒房者疯狂购房的局面(当然,目前的炒房者比危机前理性多了),房市将上演一场“最后的疯狂”的大戏。由于目前市场消化的是危机以来积累下来的房源,如果一旦其他城市也出现象杭州一样的供需失衡的短缺,则房市在短时间内出现一个短暂的暴涨就顺理成章。


同时,很多“砖家”对二套房贷只知理论,不知实情。实际上,开发商已经早就和银行结成了利益共同体了。你别说买2套,你就是买20套,通过开发商与银行暗中勾结,暗箱操作,也会让你的首付贷款按着第一套来执行,只要你能让银行认为你今后能付得起月供,只要你能让银行觉得他们有利可图。现在的银行已经不是以前的银行了,只要有利可图什么都敢干。


名义的“收紧二套房贷”,在某些有权、有钱等阶级那里就是形同虚设。而且,这其中会将那些真正有“改善居住环境”二套购房者因无法交首付而拒之门外。因此,推行“收紧二套房贷”政策正真要解决的核心问题是:在执行过程中,如何控制开发商与银行互相勾结、投机取巧的问题。


如果不能解决“收紧二套房贷”在执行过程中的暗箱操作问题。一旦掌握不了火候,处理不得当,很可能将“二套房贷收紧”引发的房市短暂暴涨,延长为长时间暴涨。诸位,骂完我之后,希望你要理性想一想。

 

 

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